Airbnb è una nuova opzione di alloggio per i viaggiatori – e un nuovo modo per fare soldi extra se si dispone di un po’ di spazio libero nelle vostre case.
Il sito funziona come una comunità online che connette i viaggiatori e gli host ( = i proprietari). I membri possono elencare e affittare i loro appartamenti, o anche solo una stanza, agli altri membri per un breve periodo. Airbnb gestisce tutti i soldi e prende una piccola percentuale sulle transazioni.

La società è stata fondata a San Francisco, quando i compagni Brian Chesky e Joe Gebbia non potevano permettersi di pagare l’affitto del loro loft. Hanno così deciso di trasformarlo in un bed and breakfast di fortuna, utilizzando materassi ad aria, e creando un semplice sito web con le foto dello spazio, e il costo di $ 80 a notte, inclusa una colazione casalinga. Dopo i primi tre ospiti lo stesso fine settimana, l’idea è decollata. Da qui il nome Airbnb. Il terzo socio è Nathan Blecharczyk, un coinquilino di Brian e Joe.

Oggi Airbnb ha più di mezzo milione di inserzioni in corso in più di 190 paesi, e ha raggiunto le 15 milioni di prenotazioni. Di seguito vi spiegheremo come funziona Airbnb nella pratica, con molte informazioni utili per iniziare la vostra nuova esperienza di affitto!

I vantaggi di affittare con Airbnb

Per capire bene come funziona Airbnb, e soprattutto perché funziona così bene, iniziamo spiegando quali sono i vantaggi della piattaforma.

  1. Offre la possibilità di verificare chi sono le persone che avete deciso di ospitare, o che vi ospiteranno. Airbnb richiede infatti una identificazione virtuale obbligatoria, con un documento ufficiale d’identità e un profilo online (comprensivo di foto).
  2. Non dovrete preoccuparvi dei pagamenti, perché tutte le transazioni avvengono online. Inoltre il pagamento viene bloccato sulla carta di credito dell’ospite nel momento della prenotazione, garantendo così il pagamento al proprietario di casa. La somma viene poi accreditata all’host 24 ore dopo il check in, garantendo al viaggiatore la possibilità di bloccare il pagamento in caso di gravi problemi (la casa non corrisponde alle foto, la casa non esiste, nessuno si è presentato e così via).
  3. Airbnb può intervenire con la propria assistenza in caso di problemi.

Affittare con Airbnb: le prime domande da porsi

Prima di iniziare, è necessario prendere in considerazione quando – e se – le persone alloggiano per turismo nella vostra città (o nella città dove si trova la proprietà che volete affittare).

Vivete in una grande città o nelle zone limitrofe? In questo caso, c’è probabilmente un flusso costante di turisti e viaggiatori d’affari che hanno bisogno di un posto dove stare. Avete una università vicina? Potreste essere in grado di affittare il vostro spazio per chi è fuori sede, parenti o amici in visita per le lauree, conferenze ecc. Se vivete in montagna o vicino al mare, le domande per il vostro alloggio potrebbero essere più stagionali.

Alcune domande da porsi per capire come funziona Airbnb: La vostra posizione, e la vostra casa, offrono il tipo di servizi che un viaggiatore vorrebbe? Gli ospiti possono raggiungere a piedi ristoranti o mezzi pubblici? C’è un posto per parcheggiare la propria auto? Avranno accesso a una cucina e ad uno spazio per rilassarsi?
Alcune persone affittano solo una camera da letto nella loro casa, o la propria casa quando sono in vacanza loro stessi. Se seguite questa strada, considerate se c’è un’adeguata privacy per gli ospiti – per esempio, hanno il proprio bagno? E avete la possibilità di chiudere a chiavi eventuali armadi, o cassetti, contenente i vostri oggetti personali nelle camere destinate agli ospiti?

Come faccio a sapere quanto guadagnerò?

Airbnb vi offre una funzione utilissima. Cliccando qui, potrete inserire la posizione della vostra casa, la tipologia di alloggio (tutta la casa, stanza privata o stanza condivisa) il numero di persone che può ospitare, e il sistema vi darà una stima del vostro guadagno settimanale.
Airbnb non pone dei vincoli di prezzo: è l’host a stabilire quanto richidere per ogni notte.

Il proprietario deve poi sostenere il costo del servizio di Airbnb, pari al 3% per ogni prenotazione completata. La percentuale in alcuni casi può salire fino al 5%, a seconda dei termini di cancellazione selezionati dal proprietario.

Esempio di come funziona Airbnb:

  • una prenotazione per 3 notti a 80 euro per notte, con 30 euro di spese di pulizia
  • il totale per il guest è di 80 x 3 + 30 = 270 euro
  • il 3% di 270 euro = 8,10 euro che corrisponde ai costi del servizio
  • 270 – 8,10 = 261,9 che è il compenso che guadagnerete

Agli ospiti vengono invece addebitati i costi del servizio che vanno dal 5% al 15% del subtotale della prenotazione.

Come funziona Airbnb: l’iscrizione

1. Andate su https://www.airbnb.it/ nel vostro pc. Cliccate su “registrati” in alto a destra.

iscrizione Airbnb

2. Vi verrà data la possibilità di registrarvi con un account di social media (come Facebook o Google Plus) o tramite email. Se scegliete di registrarvi con Facebook il disclaimer di Airbnb su questo login è inequivocabile: l’accesso ai vostri dati avverrà solo per finalità connesse all’utilizzo del sito, e in nessun caso Airbnb pubblicherà a vostro nome.

come funziona Airbnb

3. Ipotizzando di scegliere l’email, vi verranno chiesti i vostri dati tra cui:

  • nome
  • cognome
  • indirizzo email
  • password (volete qualche idea su come creare una password sicura? leggete qua)
  • data di nascita

Potete decidere se spuntare o meno la casella per ricevere offerte commerciali. I “termini” tra l’altro sono stati recentemente (aprile 2017) riscritti da Airbnb, per renderli più brevi e facili da leggere.

come funziona Airbnb

A questo punto vi arriverà una email con la richiesta di conferma dell’indirizzo, e benvenuti nella community di Airbnb!
Se cambiate idea, potrete andarvene in qualsiasi momento e chiedere che i dati siano cancellati.

Airbnb accesso proprietari

Ora che avete capito un po’ meglio come funziona Airbnb, e come entrare a far parte di questa community mondiale, è il momento di creare il profilo della vostra casa o stanza.
Vi troverete di fronte ad una schermata principale con queste funzioni:

airbnb accesso proprietari

Vi starete forse domandando: cosa sono le esperienze di Airbnb? È una nuova funzione di Airbnb, lanciata nel 2016, che trasforma la gente del posto in operatori turistici. Gli host hanno lo scopo di fornire esperienze uniche, diverse dai normali itinerari turistici (se ci pensate già il fatto di vivere in casa con persone del luogo, è una esperienza per il viaggiatore). Potrete preparare la focaccia a Genova, organizzare una vendemmia in Franciacorta, o un tour culturale a Roma, per cominciare. Le possibilità sembrano illimitate per i padroni di casa che vogliono condividere la loro passione.

Attenzione!

Il costo del servizio di Airbnb per l’host che offre una esperienza è pari al 20%. L’ospite invece non ha alcun costo di servizio.

Ma se il vostro obiettivo è solo l’alloggio, sceglierete l’opzione “offri un alloggio” seguendo il percorso guidato, che vi porterà a definire tutte le caratteristiche dell’alloggio di cui disponete.

airbnb accesso proprietari

Affitti con Airbnb: come creare l’inserzione

Quando scrivete la vostra inserzione su Airbnb, cercate di essere soprattutto onesti. Gli ospiti sono più propensi a lasciare una recensione negativa, se l’alloggio non è all’altezza delle aspettative.

Come funziona Airbnb: iniziate fornendo una descrizione di tutto ciò che è in casa (numero di stanze, dimensioni della cucina, ecc) e servizi locali, come la stazione dei treni, il supermercato, ristoranti e così via. Includete anche eventuali “stranezze” del luogo (esempio: il gallo dei vicini che potrebbe diventare una sveglia.. alternativa, o eventuali animali domestici presenti in casa).

Il prezzo è sicuramente uno dei dettagli chiave da risolvere nella fase iniziale. Si baserà sulla dimensione della vostra casa, la zona in cui vivete e quanto siete vicini ai servizi locali. Date un’occhiata ad altri host nella vostra zona per avere un’idea di quello che si offre nei dintorni!

Potete far pagare un po’ di più durante alcuni periodi dell’anno, come Natale, estate o in corrispondenza di importanti eventi in zona. E abbassare il prezzo durante i periodi più tranquilli.

Dite cheese: è il momento del servizio fotografico

Gli ospiti vogliono vedere le foto dell’alloggio dove trascorreranno le loro vacanze, o trasferte. Ed è uno dei principali elementi che influiscono nella loro scelta. Come funziona Airbnb per aiutarvi: il portale mette a disposizione degli host un servizio fotografico professionale. 12 foto per un’ora di tempo. Il servizio è a pagamento, e la somma dipende dalle dimensioni e posizione della casa.

Se invece volete pensarci voi alle foto, il consiglio è di assicurarsi che le foto siano leggere, luminose, con ambienti ordinati e comprendano le caratteristiche più interessanti della casa. Foto del giardino, della piscina, del panorama ecc. conferiranno alla proprietà dei punti extra.

Affittare Airbnb tasse e contratti

Con il Dl 50/2017, dal 1 giugno 2017  gli intermediari immobiliari (compreso Airbnb) devono operare la ritenuta d’acconto del 21%, nel momento in cui avverrà l’accredito dell’affitto breve.

Il sistema delle tasse per Airbnb

Il guest paga nel sito Airbnb -> la somma rimane nel sito Airbnb per un breve periodo -> la somma viene consegnata al proprietario entro 3 giorni dal check in -> dall’importo viene trattenuta una cedolare secca del 21% da versare allo Stato. Airbnb agisce dunque da sostituto d’imposta.

Ad oggi (= luglio 2017) però la questione è ancora molto dibattuta, in quanto all’Agenzia delle Entrate manca ancora un codice per il versamento di questa ritenuta. Effettivamente non è quindi ancora possibile fare questi versamenti. Inseriremo nuovi aggiornamenti, seguendo l’evoluzione dei fatti.

Creare le ricevute per i vostri ospiti

Come funziona Airbnb per le ricevute? L’host che affitta su Airbnb ha un’area privata all’interno del portale (“Prenotazioni”), dove si trovano una serie di documenti utili. Tra questi ci sono anche le ricevute di pagamento, che però sono relative solo alla commissione pagata ad Airbnb.

Per creare invece le ricevute relative all’importo totale da fornire all’ospite, quando lo richiede o semplicemente per tenervi in ordine la contabilità, il proprietario che affitta deve sommare l’importo che ha ricevuto sul suo conto, con quello della commissione pagata ad Airbnb. Non serve avere una partita IVA, ma è sufficiente indicare il vostro codice fiscale.

Ma come creare queste ricevute?

  • comprando un blocco ricevute, esempio Buffetti, e compilandole a mano;
  • utilizzando la creazione automatica di ricevute elettroniche con Rentila.

Se il pagamento è superiore a 77 euro, dovrete apporre sulla ricevuta una marca da bollo da 2 euro.

Attenzione!

l’importo che indicherete nella ricevuta deve essere la somma che avete stipulato con l’ospite, e quanto indicherete nel contratto (quindi la somma lorda), non quanto ricevete realmente dal portale (al netto delle loro commissioni).

Airbnb, ecco perchè è necessario stipulare un contratto breve

Dal punto di vista contrattuale, il rapporto tra proprietario e ospite è regolamentato dall’accordo sottoscritto accettando i termini e le condizioni di Airbnb (comprese quindi le regole della casa).

Airbnb diventa intermediario, e può intervenire con la propria assistenza in caso di problemi. Ma cosa succede se l’ospite fa dei danni in casa? o se si fa male in casa? insomma, cosa succede quando avvengono situazioni risolvibili solo con l’intervento di un avvocato?

Airbnb fa da intermediario, ma non si sostituisce all’host da un punto di vista legale.

Tutte le responsabilità su eventuali inadempienze sono responsabilità solo del proprietario / host.

Per la legge italiana gli affitti di durata inferiore ai 30 giorni devono essere contrattualizzati. Questi contratti denominati “contratto di locazione breve” sono esenti da registrazione (per saperne di più su come funzionano gli affitti brevi in Italia, cliccate qui). La stipula di questi contratti permetterà a voi host (ma anche a voi inquilini), di dormire sonni tranquilli avendo un documento firmato da entrambe le parti che vi tutelerà in caso di controversie.

Airbnb stesso a questo linkinvita i propri utenti a stipulare sempre un contratto breve.

 

Fonte: www.rentila.it